天水合同专业律师

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租房合同中避免买卖不破租赁的方法有哪些？

一、租房合同中避免买卖不破租赁的方法有哪些

避免买卖不破租赁方法主要应当是协商认定，就违约情况进行明确，用违约的惩罚来迫使对方不得违反买卖不破租赁原则，买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。

二、限制适用情况

1、动产租赁的限制适用

从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。对于我国合同法第229条的规定是否应当适用于动产呢笔者认为，动产租赁不应当适用该原则，其理由如下：第一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。第二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。第三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。

2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到 “买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下，仍然适用 “先物权优于后债权

3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。

4、破产财产处理过程中的限制适用

破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

在司法实践中，如果租赁物在产权发生改变后导致租赁合同的失效，那么必定会给租赁市场带来了严格的问题，所以国家出台了买卖不破租赁原则，具体情况下应当由双方在签订合同时进行明确，双方都不得违反买卖不破租赁原则的法律效力。

票据质押合同的效力有什么？

票据质押合同，是一种常见的合同类型，经常用于物权质押，通俗点讲，就是将自己的票据作为质物。那么，大家知道票据质押合同的效力是什么吗下面，将会为大家详细的介绍一下相关的知识，一起跟着学习一下吧。

一、什么是票据质押合同

票据质押，是指为担保债务的履行，作为持票人的债务人或第三人将自己的票据作为质物，设立质权的行为。我国担保法和票据法以及实务中，有通过质押合同和背书质押两种方式进行的票据质押。本文将讨论在不同的票据质押的方式下票据质押的效力。

二、票据质押合同的效力

出质人对票据权利的处分权

以票据权利设定质押不同于转让票据权利，出质人的权利主体资格并没有被剥夺，因此，出质人依然享有处分入质的票据权利。但为了质权人的利益，必须对出质人的处分权加以限制。

权利质权中，出质人对入质权利的处分主要包括三种情形：

通过法律行为消灭入质的权利，如债权的免除;

转让入质的权利，如债权的转让、股权的转让;

变更入质的权利，如债权内容的变更。在票据质押中，首先，由于票据是完全有价证券，权利随票据，只要质权人持有票据，出质人就不能依法律行为消灭质权。其次，票据是文义证券，票据权利的变更只能通过更改票据上的文字来实现，质权人虽然现实地持有票据但却不具备更改权，有更改权的票据债务人却未持有票据，因此，没有出质人同意，也不可能变更票据权利。再次，由于质权人持有票据，未获其同意，票据质押的出质人不可能对票据权利进行处分。而以股权、知识产权供作质押的，则完全具有不经质权人同意而径直处分入质权利的可能性。出质人的处分权在实践中是不可能实现的。这个意义上，笔者认为，担保法第七十八条、第八十条对股权质押、知识产权质押的出质人的处分权作出限制，而没有相应条文对票据质押出质人作出限制，是无可非议的。

质权人的权利

有价证券的质权人的权利一般包括：留置有价证券的权利、孳息收取权、转质权、权利保全权、证券质权的实行权。由于票据权利的内容就是到期由票据债务人支付票据记载的金额，并不存在类似一般民事债权的利息、股票持有人的新股优先认购权等孳息。所以，笔者仅探讨质权人的转质权和权利保全权。

各国民法一般均规定转质权，无论是动产质权人还是权利质权人都可以依法将质物转质于第三人。转质权包括承诺转质和转质。我国担保法没有规定转质权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百零一条仅对动产质权承认了承诺转质，而对权利质尤其是有价证券质权人的转质权则是否定的。笔者认为，应该承认质权人的转质权，因为：

质权设定后，票据从出质人转移至质权人，如果不允许质权人转质，无疑使入质的票据权利无法再流转，必然阻碍效率的实现;

转质的效果是转质权人取得了较质权人对入质的权利更优先的支配力，实际上等于限制了质权人的权利，对出质人的利益并无大的影响，更何况立法在规定转质权的同时都规定了质权人对质物因转质发生损害的赔偿，所以，转质并不会损害出质人的利益。承诺转质，因获得了出质人的同意更应该被承认。

质权人的权利保全权和出质人保全出质权利的义务，都是为了保障入质权利的价值，防止因入质权利价值的减少而危及质权人的权利。在票据质押中，质权人的权利保全权，主要是在发生期前追索时，质权人能否行使期前追索权。

由于通过质押合同设立的质押，质权人只能通过质押合同以及主债权到期未获实现的事实证明自己的权利，其并不是通过背书连续能够在形式上证明自己票据权利的票据权利人。故在质权实现的条件未具备的情况下，质权人并不当然取得票据权利，因此，也就不能行使追索权。这时候，为保全入质的权利，只能请求出质人另行提供担保，或者请求出质人行使期前追索权，并将出质人获得的追索金额提存或者用来提前清偿。当然，在质权实现的条件具备而票据仍未到期时，因为质权人成为真正的票据权利人，就可以行使期前追索权。

综上所述，票据质押，是指为担保债务的履行，作为持票人的债务人或第三人将自己的票据作为质物，设立质权的行为。票据质押合同的效力，主要包括出质人对票据权利的处分权、质权人的权利。但为了质权人的利益，必须对出质人的处分权加以限制，更多相关问题您可以咨询唐山律师。

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