天水合同专业律师

　宋，天水合同专业律师,现执业于***律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

　　

小产权房屋买卖合同有效吗

　　小产权房屋买卖合同有效吗关于小产权房屋转让合同的效力，目前理论界和实践中大体有两种声音，第一种是反对者，认为小产权不符合国家规定，转让合同无效；第二种是支持者，认为国家并为规定合法建造的小产权房屋不可以买卖，法无明文禁止即许可，故小产权房转让合同有效。

　　一、支持第一种观点的理由：

　　持第一种观点即合同无效说的理由有三，主要来自于我国现行《土地管理法》、《物权法》及国务院的有关政策性文件。

　　其一，根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。

　　同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。该法第63条明也文规定：;农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。;

　　该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。

　　其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。

　　对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。

　　其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：;农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。;

　　2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或;小产权房;。

　　无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其上利益难以获得有效的法律保障，如果放任该类房屋自由转让，不仅会破坏原有的房地产市场的交易秩序，也将引发诸多的社会矛盾，不利于社会的稳定和经济的发展。

　　二、支持第二种观点的理由：

　　第二种观点即转让合同有效说。支持这种观点的理由也有三个，其一源自国务院有关文件及最高法院的司法解释复函精神。1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第二项规定：;社员有买卖房屋的权力。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地所有权仍归集体所有。;这一规定明确了农民享有买卖房屋的权利。

　　房屋出卖后，宅基地的所有权仍归集体所有，但使用权随房屋所有权的转移而归受让方享有。最高人民法院民他字第8号复函中也明确规定，;农村房屋买卖应具备书面契约、中人证明等要件，要求办理过户手续的地方还应依法办理该项手续。;这一规定肯定了农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效要件，同时也间接的肯定了农村宅基地房屋是允许买卖的。

　　其二，《土地管理法》第62、63条的规定，从立法本意来分析，其禁止的仅是对宅基地使用权的单独转让，但在宅基地上的房屋所有权发生流转的情况下，该宅基地使用权的附随转让并不禁止。关于农民房屋可否转让的问题，从物权的角度来说也应该是被允许的。

　　所谓物权，是指公民、法人依法有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配，具有对抗第三人的效力。而所有权是完全物权，包含占有、适用、收益、处分四项权能，其中处分权是所有权的标志，也是核心权能。

　　既然农村房屋的所有权归属村民，那么村民对其房屋本应享有绝对的支配权，其中当然含转让权，若将该权利剥离，则很难谓之对房屋享有所有权了。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，该规定本身违背了《物权法》的立法精神，损害了所有权的权能。且该文件本身的效力在物权法之下，故应以物权法为准。

　　其三，认定合同无效，应当以《合同法》中规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同则为有效。

　　《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：

　　1、合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力。

　　2、意思表示真实。

　　3、合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。

　　4、形式上符合法律要求或者规定，有约定的还应当符合约定。

　　另外，国务院《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》虽然规定农民的住宅不得向城市居民出售，但该通知在形式上既不是法律也不是行政法规，不能作为认定合同无效的根据。

　　再者，土地管理法等一些法律也都仅规定了宅基地禁止买卖的条款，并未禁止农村房屋的买卖，虽然宅基地和其上房屋紧密相关，但毕竟是两个不同的概念，面对该类纠纷，在法律适用上还应区别对待。

　　故此，在审判实践中，应结合个案实际来判定合同有效与否，不能一概而论，只要小产权房转让合同符合上述四项要求，就应当认定为合法有效，而非当然无效。

　　对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类和同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规，不存在《合同法》第四十四条、五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照从维护交易秩序的稳定和安全的角度着眼，法院也应认定合同有效。

代理协议的含义和内容是什么

　　核心内容：代理协议的含义和内容是什么代理协议内容有协议名称及双方当事人，指定代理的商品、地区和期限，代理的权限，佣金条款，最低成交额，宣传推广，其他规定。还可以规定代理商负责进行产品的售后服务及保护委托人的知识产权等内容的条款。接下来为您详细介绍。

　　什么是代理协议

　　代理协议是指规定出口企业和代理商之间权利和义务的协议。

　　代理协议的主要内容

　　代理协议的内容主要有：

　　协议名称及双方当事人。签订代理协议时，一定要明确注明代理协议的性质是独家代理、总代理还是一般代理，同时，要保证所签订的代理协议不要与有关法律的强制性规定相抵触。

　　代理协议的双方当事人，即委托人和代理人，通常是独立的、自主的法人或自然人：协议必须清楚地规定双方当事人各自的全称、地址、法律地位、业务种类、注册日期、地点以及可以用来识别它的任何其他表示。

　　在代理协议的序言中，一般要对双方当事人的法律关系、授权范围和代理人的职责范围有明确的规定。

　　指定代理的商品、地区和期限。在代理协议中，要明确、具体地对代理人代理商品的种类、名称、规格以及代理的地区、时间等做出规定。代理商品的范围，出口企业要根据其经营意图，代理商的规模、经营能力及资信等状况做出决定。

　　代理的权限。不同性质的代理，该条款的具体内容不同。如果是一般代理，应该在该条款中规定：委托人在代理人代理的地区，有直接向买主进行谈判和成交的权力。

　　独家代理协议中规定的独家代理权，通常可以分成两个方面：

　　①独家代理权，即独家代理约定商品的专营权。委托人给予独家代理商专营权后，委托人在约定期限和约定地区内，不得另选代理商或自己直接销售。

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